Durchschnittliches Einfamilienhaus kostete im vergangenen Jahr 275.000 Euro

HANNOVER (PM). Der Niedersächsische Minister für Inneres und Sport, Boris Pistorius, hat heute (28.02.2022) zusammen mit dem Vorsitzenden des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen, Andreas Teuber, die Grundstücksmarktdaten 2022 der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Niedersachsen vorgestellt.

Im vergangenen Jahr betrug der Geldumsatz des Immobilienmarktes in Niedersachsen insgesamt 28,7 Milliarden Euro. Gegenüber einem Umsatz von 26,3 Milliarden Euro im Jahr 2020 bedeutet dies eine erneute Steigerung um 9,1 Prozent. Bereits in den Vorjahren gab es Steigerungsraten in einer ähnlichen Größenordnung.

Minister Pistorius sagte: „Der Trend der vergangenen Jahre setzt sich fort, die Immobilienpreise steigen weiter an. Bereits zum vierten Mal in Folge stieg der Geldumsatz in Immobilien um mehr als 2 Milliarden Euro gegenüber dem jeweiligen Vorjahr. 2021 wurden in Niedersachsen 28,7 Milliarden Euro in Immobilien umgesetzt, so viel wie nie zuvor. Allein in den vergangenen zehn Jahren hat sich der jährliche Geldumsatz in diesem Bereich damit mehr als verdoppelt.“

Pistorius weiter: „Die Zahlen zeigen, dass dem Handel mit Immobilien eine immer maßgeblichere volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt. 2010 betrug der Immobilienanteil gerade einmal 5 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung in Niedersachsen, 2021 lag dieser Wert bereits bei über 9 Prozent.“

Während Wohnimmobilien zurzeit fast durchgängig zweistellige Geldumsatzsteigerungen aufweisen, ist die Preisentwicklung im Segment der Wirtschaftsimmobilien dagegen wesentlich verhaltener. Bei den Wohnimmobilien zeigt sich deutlich, dass das Angebot die aktuelle Nachfrage nicht decken kann.

Pistorius abschließend: „Ob durch die sich verändernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit höherer Inflationsrate und einer sich möglicherweise anpassenden Zinspolitik ein Ende oder zumindest eine Abschwächung der hohen Steigerungsraten bevorsteht, bleibt abzuwarten.“

Der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses in Niedersachsen, Andreas Teuber, betonte: „Der Preis für ein durchschnittliches gebrauchtes Einfamilienhaus betrug im vergangenen Jahr 275.000 Euro gegenüber 240.000 Euro im Jahr 2020. Das bedeutet eine nochmalige Steigerung von fast 15 Prozent – nach 13 Prozent und 12 Prozent in den beiden Vorjahren.“

Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser weiterhin auf hohem Niveau

Auch in 2021 führt die Stadt Hannover die landesweite Liste der Landkreise und kreisfreien Städte bei den Preisen an: Der Durchschnittspreis für ein gebrauchtes, freistehendes Einfamilienhaus betrug 2021 in der Stadt Hannover 620.000 Euro, in der übrigen Region mit 410.000 Euro etwa ein Drittel weniger. Außer in Hannover wurde auch in Göttingen mit einem mittleren Kaufpreis von 500.000 Euro inzwischen die Marke von einer halben Million Euro erreicht. Die Großstädte Braunschweig (460.000 Euro) sowie Wolfsburg und Osnabrück (jeweils 455.000 Euro) folgen auf den weiteren Rängen.

Die preisgünstigsten Regionen des Landes befinden sich nahe Göttingen: So lag im Landkreis Holzminden  der mittlere Preis für ein Einfamilienhaus bei 120.000 Euro und damit bei nicht einmal 20 Prozent des Durchschnittswertes eines vergleichbaren Objektes in der Stadt Hannover. Der zweitgünstigste Wert von 144.000 Euro konnte im Landkreis Northeim verzeichnet werden.

Geldumsatz für Eigentumswohnungen um 13 Prozent gestiegen

Der sowohl in Bezug auf die Anzahl der Verträge als auch auf den Geldumsatz zweitstärkste Bereich nach den Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Markt der Eigentumswohnungen. Die Zahl der Transaktionen liegt seit drei Jahren konstant bei rund 26.000 Verträgen. Der Geldumsatz stieg 2021 um 13 Prozent von rund 4,6 auf 5,2 Milliarden Euro.

Eigentumswohnungen im Erstbezug kosteten 2021 im landesweiten Durchschnitt rd. 3.300 Euro pro Quadratmeter und damit 10 Prozent mehr als im Jahr 2020. Während in der Stadt Hannover durchschnittlich 5.600 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden mussten, lagen die vergleichbaren Werte in den Landkreisen Holzminden und Leer (ohne Borkum) bei weniger als 2.800 Euro pro Quadratmeter. Die Preissteigerungen betreffen jedoch nicht nur die Neubauten.

Bei älteren Eigentumswohnungen lagen diese sogar bei 15 Prozent und mehr. Für rund 40 Jahre alte Wohnungen wurden durchschnittliche Preise von fast 1.900 Euro pro Quadratmeter und in der Stadt Hannover in Höhe von 3.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt.

Renditeerwartungen bei Mehrfamilienhäusern rückläufig – Markt der Wohnimmobilien dominiert in Relation zu den übrigen Immobilien

Die Renditeerwartungen bei Mehrfamilienhäusern waren im Jahr 2021 wie auch zuvor schon rückläufig. Der von den Gutachterausschüssen ermittelte Liegenschaftszinssatz, der mit der Rendite im engen Zusammenhang steht, sank landesweit von 2,8 Prozent auf 2,4 Prozent und liegt in vielen Ballungszentren im Bereich der 1 Prozent-Marke. Das spricht unter anderem dafür, dass es sich um einen stark nachgefragten Markt handelt, bei dem die sog. Zubauraten nicht vollständig die Wohnbedürfnisse im Land befriedigen können.

Insgesamt dominiert der Markt der Wohnimmobilien in Relation zu den übrigen Immobilien zusehends. Für die Immobilienarten der Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser inklusive deren Bauland betrug im Jahr 2021 der Anteil am Geldumsatz 74,0 Prozent des Gesamtmarktes. Vor fünf Jahren lag dieser Wert noch bei 70,3 Prozent.

Anteil der verkauften Bauplätze in dörflichen Lagen steigt auf 59 Prozent

In der Gesamtschau der letzten zehn Jahre hinsichtlich der Anzahl der verkauften Bauplätze für Eigenheime nach Regionstypen zeigt sich deutlich: Vor zehn Jahren lag der Anteil der Bauplätze in dörflichen Lagen noch bei 40 Prozent, im vergangenen Jahr dagegen sogar bei 59 Prozent. Gleichzeitig ging der Anteil der verkauften Bauplätze für Eigenheime in den Großstädten von 9 auf 2 Prozent und in den Mittelzentren von 15 auf 11 Prozent zurück. Ein Grund für diese Entwicklung ist, dass die großen Kommunen sich zunehmend auf die Ausweisung von Baugebieten für verdichtetes Wohnen konzentrieren, um der großen Nachfrage gerecht werden zu können. Die dörflichen Lagen lassen sich dagegen – auch aufgrund der größer gewordenen Möglichkeiten beim Homeoffice – besser vermarkten als noch vor einigen Jahren.

Preissteigerung von Wirtschaftsimmobilien bei rund 5 Prozent

Im Segment der Wirtschaftsimmobilien lagen die Transaktionszahlen von Bauland für gewerbliche und geschäftliche Nutzung in 2021 rund 18 Prozent über dem Mittel der Vorjahreswerte. Die Preissteigerungen lagen bei rund 5 Prozent und waren moderater als bei den Wohnimmobilien.

Anders stellt sich die Situation bei den bebauten Wirtschaftsimmobilien dar. Bei Wohn- und Geschäftshäusern sowie Bürogebäuden ist der Anteil am Geldumsatz der bebauten Immobilien innerhalb der letzten fünf Jahre trotz gleichbleibender Transaktionszahlen von 18,5 Prozent auf 15 Prozent zurückgegangen.

Rückgang des Geldumsatzes bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen

Bei den land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist erstmals seit 2017 ein Rückgang des Geldumsatzes zu beobachten, nachdem der Flächenumsatz bereits das vierte Jahr in Folge auf nun rund 21.200 ha gesunken ist. Hierbei handelt es sich um den niedrigsten Wert seit Beginn der Veröffentlichungen der amtlichen Landesgrundstücksmarktdaten vor rund 25 Jahren. Da der Rückgang des Flächenumsatzes stärker ausfiel als der beim Geldumsatz, konnten vor allem bei Acker- und Grünland noch immer leichte Anstiege der Quadratmeterpreise verzeichnet werden.

Keine gestiegenen spekulativen Einflüsse erkennbar bei stabilen Umsatzzahlen

„Aus der Marktbeobachtung der Gutachterausschüsse ist festzuhalten, dass es keine gestiegene spekulative Beteiligung gibt. Die Umsatzzahlen sind aktuell stabil, allerdings verbieten sich weitere Spekulationen vor dem Hintergrund der aktuellen furchtbaren Ereignisse in der Ukraine“, sagte Minister Pistorius zur Fragestellung eines möglicherweise nach Jahren der Wertsteigerungen überhitzten Immobilienmarktes. Aus Sicht der Gutachterausschüsse in Niedersachsen bestünden derzeit keine Anzeichen für eine Immobilienblase, so der Minister.

Der Wohnimmobilienmarkt ist der umsatzstärkste Teilmarkt, wobei hier die Eigenheime wiederum besonders dominieren. Auf diesem Sektor ist die Preisentwicklung dominiert von Defiziten auf der Angebotsseite, niedrigem Zinsniveau sowie fehlendem Bauland für Eigenheime. Spekulative Käufe, also Käufe von Eigenheimen, um diese zu einem späteren Zeitpunkt wieder mit Gewinn veräußern zu können, sind derzeit nicht feststellbar.

Der Immobilienanlagesektor in Niedersachsen betrifft im Wesentlichen die Mehrfamilienhäuser, teilweise auch die Eigentumswohnungen (wobei es sich hier in der Regel um Kleinstanleger handelt). Hier sind Ansätze zu spekulativen Käufen erkennbar. Die Renditen sinken bei den Mehrfamilienhäusern seit etwa 10 Jahren stetig und es kann vermutet werden, dass Käufe auch von dem Hintergrund zwar niedriger Renditen aber aufgrund steigender Preise mit höheren Verkaufswerten stattfinden. Der Anteil der Anlageobjekte in dem Flächenstaat Niedersachsen ist jedoch so gering, dass von einer kritischen Situation nicht auszugehen ist.

Die Anstrengungen in der amtlichen Immobilienmarktbeobachtung in Niedersachsen liegen darin, die großen Märkte in kurzen Intervallen zu beobachten und zu beschreiben. Deshalb wird die monatsweise Auswertung der Umsatz- und Preisentwicklung der Eigenheime und Eigentumswohnungen sowie deren Preisindizes konsequent fortgeführt, um auf Anzeichen einer Trendwende hinweisen zu können.

Viele weitere Informationen können Interessierte ab sofort auf der Webadresse www.immobilienmarkt.niedersachsen.de abrufen. Die interaktiven Grafiken, die bereits im letzten Jahr den Landesgrundstücksmarktbericht abgelöst haben, sind hier nun auch auf regionaler Ebene verfügbar. Der Zugang zu der Seite ist kostenfrei und ohne Registrierung möglich. Ebenfalls stehen hier die Bodenrichtwerte und weitere abgeleitete Immobilienmarktdaten kostenfrei zur Verfügung.